【内容】
売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか？

まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、
どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。

それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえで
お客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。

そうなんですね！それぞれの特徴を教えて下さい。

まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

複数の会社の競争原理を利用することで、
一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、
レインズへの物件情報登録の義務がありません。

レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、
中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。
その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

複数社に依頼できるのは良いですね。

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。
なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。
また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、
一生懸命営業をしても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。
そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、
売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね！

次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。

例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、
物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。

そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。
不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、
状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。
特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

手間が少ないのは良いですね、ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね・・・

ご安心ください、不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、

2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが
義務づけられているので売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。
ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、
不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

活動状況を把握できるのは安心ですね、
ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが・・・

はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。
ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。
というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、

確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。

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現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…


近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されたらどうなる？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。


「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。


所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

空家を所有している方は、一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。


現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

定期的に不動産の知って得する情報を動画アップしてます！​

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除され

ます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。


特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。


生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただくことです。


そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

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