空き家を不動産相続したらどうする？




空き家を相続や、空き家・古民家管理の必要性が発生した時にどうすべきか？


３つの方向性とそのメリット、デメリットを紹介します。





１．空き家を管理をしつつ保有していく



何もしなくていいメリットはあるが、現地への交通費、固定資産税や都市計画税に加え、空き巣の侵入を防ぐための防犯対策や空き家管理サービス利用費、火災保険や地震保険など維持管理コストが発生します。


　また、管理をせず、放置していると不法侵入や放火リスクなどがあります。


　さらには、空家等対策の推進に関する特別措置法により、所有者に固定資産税の優遇が受けられなくなるだけでなく、命令に反すると50万円以下の過料に処せられる場合があります。


放置することにより考えられる主な問題

•  
• ・建物などが倒壊し周辺に危害を及ぼす

•  
• ・敷地内に不法投棄されてゴミ屋敷となる
•  
• ・人が住んでいないため放火の対象となりやすい
•  
• ・犯罪者などの拠点となる可能性がある

２．人に貸す・セカンドハウスとして活用する




メリットとしては愛着のある家を残せますが、リフォームやリノベーションが必要となり、先行投資の費用が予想以上にかさみます。

また市場環境により回収期間の長期化リスクを抱えますし、家賃が比較的安い郊外や地方では、回収が難しいのが現状です。


固定資産税は1月1日の土地の状態で決まりますが、建て替えで新築することで減額を維持する、住宅用地から農地へ地目変更し減額する活用方法もありえます。



３．保有も管理も大変なため、売却する



最もご相談が多いのは売却の相談です。
維持コストが発生し続ける不動産に決着し、お金を自分やこどものために有効活用できることがメリットになります。


➀売却しやすくするポイント

　

築年の古い木造の一戸建てなら、築25年以上の建物価値はほぼ土地だけの価格になります。


かえって土地価格よりも安い価格でしか売却することができません。


売却の時点で、解体費用など更地にするための費用を差し引いて価格が決定されてしまうからです。


しかも、建物がある状態では、買い手はその後更地にする費用を安全に見積もるため、所有者である売主が解体する費用よりも高い金額が差し引かれた金額でないと売却できません。


結論、売主自ら売却前、あるいは引き渡し時点では更地にすることを条件に売却した方が、手元に残るお金が増えることになります。


したがって、空き家を相続し、売却をする場合には、建物は解体することを前提にして考える方がいいでしょう。




売却には、仲介手数料だけでなく測量などの売却費用や売却益にかかる譲渡所得税がかかることを頭のかたすみにおいておいてください。



②空き家の売却は相続から３年以内が目安


空き家の売却を促進させるために、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。


一定の要件を満たす空き家を相続または遺贈により取得し、令和5年12月31日までにその空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件に当てはまるときはその利益から最大3,000万円を控除できるというものです。

適用条件は厳しく確認が必要ですが、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却することとなるため、相続すれば3年以内に売却を終えるスケジュール間が必要となります。3年と聞けば何とかなりそうな気がしますが、買い主は簡単に現れません。


建物を解体した後の土地を売却することでも、控除の適用が受けられるので、古い空き家であれば、建物を解体し、更地にしてから売却をする方が現実的でしょう。

以上、空き家を相続した場合どうすべきかについてまとめましたがその他にも状況にあったいろいろな活用方法があります。


空き家を相続したらまずは当店にご相談ください！
お客様の目線に立ち、状況に合ったご提案をさせて頂きます！

「センチュリー21U.Kカンパニー」にぜひご相談ください。

三重県の四日市市、菰野町、その他北勢地域の不動産に関しては、センチュリー21 U.Kカンパニーへお気軽にお問合せください！



❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖

センチュリー21 U.Kカンパニー

〒５１０－８５８５

三重県四日市市諏訪栄町7-34　近鉄百貨店四日市店7F

TEL ０５９－３３７－８８１３

FAX ０５９－９９３－７１２１

MAIL　info@uk-co21.co.jp

❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖

弊社チラシをご覧頂き、四日市市水沢町にある空き家がある土地の売却をご検討されている客様よりご相談を頂きましたので、早速査定のため、現地調査に行ってまいりました！





お客様は、現在、遠方にお住いで、四日市市の当不動産を相続されたこともあり、この度売却を検討したいとのことでした。


立地エリアは市街化調整区域で、三重交通バス水沢本町乗り場から徒歩約１２分、鈴鹿山脈がすぐ近くに聳え立つ自然豊かな場所です。


建物は3棟あり現状住める状況ではありませんので解体予定となっております。


土地は約１８０坪あり広々と利用できます。


外観↓






お客様にとっての最善を検討させて頂き、誠心誠意頑張ってまいります！




- 三重県四日市市水沢町 -


水沢町の地区区分では、水沢地区に分類され、水沢町の人口は2941人となっております。
※令和4年1月末現在の住民登録人口による。

三重県の四日市市、菰野町、その他北勢地域の不動産に関しては、センチュリー21U.Kカンパニーへお気軽にお問合せください！

TEL０５９－３２９－６４５８

　　（相談料無料）

査定フォーム　や　お問合せフォーム　からでも
ご相談・ご質問・査定などを承っております。

❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖
センチュリー21 U.Kカンパニー
〒５１０－０８３３
三重県四日市市中川原１－７－２０
TEL ０５９－３２９－６４５８
FAX ０５９－３２９－６４５９
MAIL　info@uk-co21.co.jp
❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖

☆近鉄湯の山線 中川原駅より徒歩3分(200m)☆

☆駐車場もございます☆

お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの？

家を売却して手元に残るお金の計算方法

「家の売却金額（=売買代金）」から売却にかかった「諸費用」を引いた残りのお金が手元に残る金額になります。


では、売却にはどのような費用がかかるのでしょうか。


売却にかかる費用には、次のようなものがあります。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代
• 所有権移転登記費用：買主が負担することが多い

また、住宅ローンが残っている場合は、次のような費用が必要です。


・住宅ローンの繰り上げ返済手数料
・抵当権抹消登記費用


さらに、売却して利益が出ると、譲渡所得税として所得税と住民税がかかります。


また、売買状況や物件の状態にもよりますが、その他の費用も必要になるため、資金計画の際には計算に入れておくようにしましょう。

お家の売却にかかる諸費用

それぞれの費用を一緒に確認していきましょう



・仲介手数料

仲介手数料とは、家の売却が成功した際に不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で不動産会社が受け取れる上限額が定められており、それを超えない範囲内で不動産会社が自由に決められることになっています。

なお、一般的には、上限額いっぱいに設定している不動産会社がほとんどです。

売買契約が決まれば、売買契約書を作成します。不動産の売買契約書は印紙税の課税文書なので、定められた金額の収入印紙を貼付し、消印することによる納税が必要です。

印紙税の税額は、契約書に記載されている取引額によって以下の通り定められています。※2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率適用

売買や相続、贈与、建物を新築したときなど、不動産（土地・一戸建て・マンション）の登記に変更があった場合は、登記手続きが必要です。また、住宅ローンを借りて購入したときも、購入した不動産を借入額の担保にするために抵当権の設定登記がされます。

登記とは、その不動産の現在の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することです。この登記手続きをする際には、登録免許税（とうろくめんきょぜい）という税金がかかります。

住宅ローンが残っている家を売却したときは、ローンを完済して設定されていた抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）をしなければなりません。

抵当権抹消登記を自分で行う場合の登録免許税は、1つの不動産に対し1,000円です。土地と建物は別の不動産とみなされるため、一戸建ての場合は2,000円になります。

その他、以下のような場合も、売主が登記変更をする必要があるため登録免許税がかかります。

・登記簿上の住所と現住所が違う場合
・結婚等で登記簿上の名字と違う場合
・相続等で登記簿上の所有者と名義が違う場合

・権利証（登記済証・登記識別情報）を紛失した場合

・登記していなかった（未登記）場合

これらの登記手続きは、すべて自分で行うこともできます。しかし、手続きが煩雑で手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。


司法書士に手続きを依頼した場合は、登記内容や登記する不動産の価額にもよりますが、1万円程度〜5万円程度が報酬の相場となっています。


・所得税・住民税

家を購入したときの金額よりも高く売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で利益に対する所得税と住民税の納税が必要です。

この不動産を売却したときに出た利益のことを譲渡所得（じょうとしょとく）といいます。譲渡所得に課せられる所得税が、譲渡所得税です。

売却して利益が出なかった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。

家を「売った金額」からは、売却するときにかかった仲介手数料などの費用（譲渡費用）を差し引くことができます。

また、家を「買った金額」には、家の購入代金だけでなく、仲介手数料などの購入時にかかった費用（取得費）を計上することができます。

譲渡所得税と住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超えの場合は長期譲渡所得になります。

※譲渡所得税には、2037年（令和19年）まで復興特別所得税が上乗せされています

所有期間が5年を超える長期譲渡所得であっても、譲渡所得の2割も納税が必要なことに驚かれた方がいるかもしれません。

しかし、譲渡所得（売却利益）が出ても、マイホーム（居住していた家）を売却した場合には、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。


このように、居住用の家を売却したときは、3,000万円を超える利益が出ないと譲渡所得税・住民税はかからないため、実際には多くの方は課せられません。ただし、以下の注意が必要です。

・所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定

・買い替えの場合、家を売却したときの特例と住宅ローン控除は併用できない


所有期間が5年や10年の節目の期間に当てはまる場合は、このことに注意して売却時期を決定するようにしましょう。

・その他の費用


その他の費用は、状況によって変わりますが、主にかかる可能性がある費用は以下の通りです。


・印鑑証明書の費用

不動産の売買時には印鑑証明書の提出を求められますので、その費用（数百円）が必要です。


・測量費用

土地や一戸建てを売却する際に、土地の面積や境界があいまいな場合は、測量や境界確定が必要となります。

30～40坪（100〜130㎡）程度の一般的な住宅地では、30～45万円程度が相場です。


・リフォームやハウスクリーニング費用

売却する家の状態によっては、リフォームやハウスクリーニングが必要な場合もあります。

ハウスクリーニングは、家の広さや作業箇所によっても変動しますが、5〜20万円くらいが相場です。

一方リフォームは高額な費用がかかるうえ、買主が購入後に自分の好きなようにリフォームしたいことも多いので、独自で判断せず、不動産会社と相談してから決めましょう。


・建物の解体費用

築年数が古い家の場合は、建物に価値がないため解体して更地にすることを条件に売却することが多いです。その費用を売主が負担しなければ、なかなか買い手がつきにくいこともあります。

家などの建物の解体費用は構造や大きさによって異なりますが、木造で1坪あたり4～5万円、軽量鉄骨造で1坪あたり6～7万円くらいが相場です。

ただし、先に解体して更地にしてしまうと、固定資産税が上がるなどのマイナス面があるため、まずは古家付き土地として売り出すことがおすすめだと言えます。


・引越しや残置物の処分費用など

居住中に家を売却した場合は、引き渡しまでに引越しする必要があります。また、売却した家が空き家の場合も、残置物（置きっぱなしで残された荷物のこと）があれば処分しなければなりません。

引越し費用は引っ越し時期や荷物の量にもよりますが、10～30万円くらいを考えておくとよいでしょう。

また、残置物の処分費用は量と処分する物によりますが、10〜50万程度かかることもあります。なぜなら、残置物の処分は「産業廃棄物収集運搬業」の認可を受けた業者でないと行うことができないからです。

なかには無許可で行う会社や、山に不法投棄するなどの悪質な行為をしている場合もあるため注意が必要です。


ここまで、家やマンションなどの売却時にかかる諸費用について細かくみてきました。売却後、手元にいくらお金が残るかについては、次の計算で大まかな額が算出できます。


売却代金−（仲介手数料＋印紙代＋登記費用）


また、売買契約時に売却代金の全額を受け取れるわけではないことにも注意が必要です。

売却したときの手取り金額を知るためには、まず、いくらぐらいで家が売れそうなのかを調べる必要があります。そのためには、不動産会社の査定が必要です。

しかし、いきなり不動産会社に問い合わせをするのは気が引けるという方もいることでしょう。

そのようなときは、「センチュリー21U.Kカンパニー」にぜひご相談ください。

三重県の四日市市、菰野町、その他北勢地域の不動産に関しては、センチュリー21 U.Kカンパニーへお気軽にお問合せください！



❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖

センチュリー21 U.Kカンパニー

〒５１０－８５８５

三重県四日市市諏訪栄町7-34　近鉄百貨店四日市店7F

TEL ０５９－３３７－８８１３

FAX ０５９－９９３－７１２１

MAIL　info@uk-co21.co.jp

❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖❖