2022年02月の記事一覧｜四日市の不動産売却はセンチュリー21 U．Kカンパニー｜センチュリー21 U．Kカンパニー

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。


売却するにはどう進めれば良いですか。

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。


何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね・・・

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。


様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？


居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。


利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？


売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。


売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。


確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。


そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。


取得費が分からないと言う事起きませんか？


不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。


引っ越しの際に行方不明になることもあります。


それだと計算できないですよね。どうするんですか？


取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。


例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。


ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？


そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。


そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。


そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。


古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。


それでも無い場合は諦めるしかないですか？


登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。


方法はあるんですね！


全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。


ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。


不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。


なるほど、まずは相談ですね。


はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。


わかりました、有難うございます。

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除され

ます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。


特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。


生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただくことです。


そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。