「2021年12月」の記事一覧（17件）
収益還元法
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/11 12:33
「利回り」とは、投資金額に対するリターンの割合で、一般的には周辺の成約事例
を基に設定します。
ただし、地域や不動産ごとにその数値は異なってきます。
たとえば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投
資家の購入が見込めるので査定金額は高くなってくる事があります。
但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った
物の状況によって左右されて行きます。
5%と設定すると査定金額は2400万円
但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有ります
ので、実際にはもっと細かな計算が必要になります。
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センチュリー21 U.Kカンパニー
〒５１０－８５８５
三重県四日市市諏訪栄町7-34 近鉄百貨店四日市店7F
TEL ０５９－３３７－８８１３
FAX ０５９－９９３－７１２１
MAIL info@uk-co21.co.jp
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/11 12:33
収益還元法について
賃貸中物件の査定方法について説明します。
収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行います。
「収益還元法」について詳しく説明しますと、不動産の収益力に基づいて、価格を
算出する事になります。
その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金
額が算出されます。
「利回り」とは、投資金額に対するリターンの割合で、一般的には周辺の成約事例
を基に設定します。
ただし、地域や不動産ごとにその数値は異なってきます。
たとえば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投
資家の購入が見込めるので査定金額は高くなってくる事があります。
但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った
物の状況によって左右されて行きます。
わかりやすく説明しますと、10万円で賃貸している場合、年間の家賃収入は120万
円、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円
円、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円
5%と設定すると査定金額は2400万円
但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有ります
ので、実際にはもっと細かな計算が必要になります。
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決済時に必要なもの
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/10 10:06
お金関係では、「仲介手数料」「登記費用」、
住宅ローンが残っている場合は、残金の支払いが必要になりますが、
あと一番大事なのが、家の鍵になります。
《戸建ての場合》
「設計図書」「検査済証」「適合証明書」「設備の取扱説明書」
ご用意頂くのは、以上になります。
その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが
必要となりますが、こちらは我々仲介会社が用意致します。
決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内致しますので、
当日はご安心してお越し下さい。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/10 10:06
決済時に必要な物
「権利書」もしくは「登記識別情報」、後日「印鑑証明」「身分証明書」が必要です。
住所変更している場合は、「住民票・戸籍の附票」が必要になるケースがあります。
お金関係では、「仲介手数料」「登記費用」、
住宅ローンが残っている場合は、残金の支払いが必要になりますが、
決済金で相殺できるので、特に現金の用意は必要ありません。
但し、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ち下さい。
あと一番大事なのが、家の鍵になります。
その他忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、
宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。
宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。
ここからは少し細いですが、
《土地の場合》
「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」
《土地の場合》
「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」
《戸建ての場合》
「設計図書」「検査済証」「適合証明書」「設備の取扱説明書」
《マンションの場合》
「管理規約」「総会の議事録」等
「管理規約」「総会の議事録」等
ご用意頂くのは、以上になります。
その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが
必要となりますが、こちらは我々仲介会社が用意致します。
決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内致しますので、
当日はご安心してお越し下さい。
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契約時に必要なもの
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/07 10:17
契約時に必要な物
先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書もしくは登記識別情報が必要になります。
権利書はよく耳にすると思いますが、登記識別情報はあまり聞きなれないかと思います。
どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですが、
他に必要な物として、
その両方が無い場合は、マイナンバーカードが有れば対応可能です。
・印鑑
「印鑑は、実印でなければいけないんですか？」こちらもよく聞かれます。
契約中は特に必要無いのですが、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要
になりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。
最後に、当日お金のご用意は必要ありません。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/07 10:17
契約時に必要な物
権利書もしくは登記識別情報が必要になります。
権利書はよく耳にすると思いますが、登記識別情報はあまり聞きなれないかと思います。
どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですが、
2005年より制度改正があり、順次、権利書から登記識別情報になっています。
他に必要な物として、
・身分証明書
「身分証は保険証でも良いですか？」とよく聞かれますが、
「身分証は保険証でも良いですか？」とよく聞かれますが、
保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が有る物が必要です。
その両方が無い場合は、マイナンバーカードが有れば対応可能です。
・印鑑
「印鑑は、実印でなければいけないんですか？」こちらもよく聞かれます。
契約中は特に必要無いのですが、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要
になりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。
最後に、当日お金のご用意は必要ありません。
契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になりますが、
買主様から手付金を預かる形になるので、そこから相殺すればよいので、
特に必要はありません。
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買主様から手付金を預かる形になるので、そこから相殺すればよいので、
特に必要はありません。
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取引事例比較法について
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/06 09:58
この場合、居住用のマンションですと、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をしています。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に価格の算出をしています。
土地の場合、同じ土地は存在しないので、「路線価」を基に算出しています。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/06 09:58
取引事例比較法
例えばですが、
「東京にマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか？」
この場合、居住用のマンションですと、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をしています。
同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に価格の算出をしています。
土地の場合、同じ土地は存在しないので、「路線価」を基に算出しています。
路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので、
今回の査定する不動産と成約事例の不動産、各々に接している道路の路線価、
この比率を用いて調整しています。
この比率を用いて調整しています。
但し、同じ面積の土地でも、土地の形や間口が違うと価格も変わってくるので、
その辺りは「流通性比率」という所で調整して、最終的な価格の算出をしています。
その辺りは「流通性比率」という所で調整して、最終的な価格の算出をしています。
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原価法について
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/04 10:37
②「原価修正」とは、経年劣化によって出て来る目減り分、
これを考慮した数値になります。
③「流通性比率」は、簡単にお伝えするのであれば、
その不動産が売れ易いかどうか...です。
例えば、東京に有る不動産と広島に有る不動産ですと、
人口も違うので、売れ易い・売れ難いというのが出てきます。
それを考慮した数値が、流通性比率になります。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/04 10:37
原価法
原価法の算出方法についてですが、一戸建ての場合、
建物部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法という事で
分けて計算して算出する事になります。
原価法と言うのは、式でお伝えすると、
①再調達価格 × ②原価修正 × ③流通性比率
こちらで算出する事になります。
①再調達価格 × ②原価修正 × ③流通性比率
こちらで算出する事になります。
①「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、
今、全く同じ物を新築した場合に幾らになるのか？と言う価格になります。
今、全く同じ物を新築した場合に幾らになるのか？と言う価格になります。
②「原価修正」とは、経年劣化によって出て来る目減り分、
これを考慮した数値になります。
③「流通性比率」は、簡単にお伝えするのであれば、
その不動産が売れ易いかどうか...です。
例えば、東京に有る不動産と広島に有る不動産ですと、
人口も違うので、売れ易い・売れ難いというのが出てきます。
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不動産売却依頼をする時の手続き
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/03 10:01
先ず「専任媒介契約」ですが、売主様に対して定期的に、
販売状況を連絡する義務があります。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/03 10:01
不動産の売却依頼
先ずは、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
この中で、大きく分けて2つ種類があります。
1つ目が、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
２つ目が、１社のみとしか契約のできない「専任媒介契約」
この中で、大きく分けて2つ種類があります。
1つ目が、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
２つ目が、１社のみとしか契約のできない「専任媒介契約」
大きく分けると、この2つの契約ですが、どういう違いがあるのかと言いますと、
先ず「専任媒介契約」ですが、売主様に対して定期的に、
販売状況を連絡する義務があります。
また、不動産業者が見れる「レインズ」というサイトに、
7営業日以内に必ず登録しないといけないという義務があります。
7営業日以内に必ず登録しないといけないという義務があります。
「一般媒介契約」に関しては、さきほどの２つの義務は特にありません。
あと、細かいのですが「専属専任媒介契約」という物がありますが、
基本的には「一般媒介」か「専任媒介」こちらの2つで検討して頂ければ良いかと思います。
基本的には「一般媒介」か「専任媒介」こちらの2つで検討して頂ければ良いかと思います。
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物件状況報告書ってどんな書類なの？
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/02 10:06
具体的に、どういう事を書いているかというと、
・心理的瑕疵があるか 等
を記載していきます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2021/12/02 10:06
物件状況報告書
物件の状況を事前に買主さんにお知らせするのが、
物件状況報告書になります。
物件の状況を事前に買主さんにお知らせするのが、
物件状況報告書になります。
具体的に、どういう事を書いているかというと、
例えば、
・シロアリの被害があるか
・給排水管の故障があるか
・土壌汚染があるか
・越境があるか
・境界標があるか
・近隣の建築計画があるか
・嫌悪施設があるか
・シロアリの被害があるか
・給排水管の故障があるか
・土壌汚染があるか
・越境があるか
・境界標があるか
・近隣の建築計画があるか
・嫌悪施設があるか
・心理的瑕疵があるか 等
を記載していきます。
沢山あると思われるかもしれませんが、不動産取引の重要なポイントに
なります。
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