自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？

いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

「査定価格」は、業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。

次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね

いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて

「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか？

例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。

なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。

ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。

そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を

設定することがおすすめです。

反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？

たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などはた売却期間に余裕がないめ早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。


そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。


どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですね

はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは避けなければなりません。

そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。

不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？


そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。


なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？


はい。今は売り時と言えます。


コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。


そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。


はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？


そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。


また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。


3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？


確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。


購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。


探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。


不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。


よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。


なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。


そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。


確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。


おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。


今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか

はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の７割以下になります。

７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を負わされたくない方にはおすすめです。

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか

金額が最大のデメリットです(笑)

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか。


はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

高く売れるのでしょうか。

一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。


このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。

はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者が家の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

古い家は売れるのでしょうか？

もちろん大丈夫です！

築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方も

おられますので、問題ありません。

そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。

その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。

更地にして売却する場合、３つ注意ください。

①家などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせです。

の３つです。

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、

課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、

注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

まずは自宅の状況を確認してみましょう。 

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…

近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。


空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。


「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。

いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。


この２つの違いは何がありますか。

「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。

「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。

これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。

一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。

場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。

そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。

「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。

相続税の税率は何％位なのですか？

相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。

５５％！とはすごい税率ですね。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

路線価はその路線、道路についている標準単価です。

実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

税金の専門家なので税理士ですね！

そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。

法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。

では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

申告し納税すれば終わり、では無いのです。

5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

それは怖い。備えあれば患いなしですね。

それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。

当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？

HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。

不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

Q.遺言書とは何でしょうか。

遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。

それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。

Q.遺言書を作成するメリットは何でしょうか。

遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。

Q.「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか

延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。

Q.ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか

遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続


できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。

Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを「遺留分の減殺請求」といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。

Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

Q.減殺の請求に期限はあるのでしょうか。

遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。