相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？


はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。


それは昔からあった制度なんですか。


2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。


最近の話なんですね。なぜできたんですか。


少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。


空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。


特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。


１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。


２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。


３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。


昭和56年より以前の建物なんですね？


はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。


周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。


これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。


区分所有建物というと、建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。


一人で居住していたものでないとダメなんですね。


はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。


逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。


老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。


賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。


事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。


また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。


その要件を満たせば適用ですか。


いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。


いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。


そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。


期間が限られているんですね。


はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。


これはかなり難易度が高そうですね。


相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。


買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

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居住用財産の3000万円特別控除について

マイホームを売却した時の税金って何か特例があるんですよね？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


はい、売却、つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。


3000万円ですか。それは大きいですね。


ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。


では、その要件を教えてください。


はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。


では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。


賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。


建物が古くなって、解体した場合はどうですか。


取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。


ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。


その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？


所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。


但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。


例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？


『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。


共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。


共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。


計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？


いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。


かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。


但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。


他に注意点はありますか。


この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。


不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

はい、本当です。

その義務はどういう時に発生するのですか？

はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。

また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

はい、そうなんです。

売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

はい、その場合は不要です。

また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。

親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

不動産売買価格の１０.２１％となります。

売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

売主は何もしなくて良いのですか？

いいえ。売主様は確定申告が必要です。

確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

なるほど、よくわかりました。

非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。