都市計画法とは

そもそも都市計画法とはどのような法律なのでしょうか。都市計画法第1条は次のように定めています。

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

（都市計画法第1条）

都市計画法は「都市計画に関し必要な事項」を定めている法律なのです。

都市計画とは、都市の将来あるべき姿（人口、土地の利用方法、主要施設等）を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。

もし、きちんとした都市の計画がなく自由に建築OKな場合、みんな自分の都合だけを考えた家を立ててしまい無茶苦茶になってしまいます。


100階建ての家ばかりできるかもしれませんね。


当然、道路なんてお金を出してわざわざ誰も作りませんし、道路に寄付として土地を提供する人もほとんどいないでしょう。水道もひけませんよね。

現代の人々の快適で住みやすい暮らしのためには、計画的に都市づくりを進めなければなりません。


そこで、きちんと計画された都市をつくるために、規制の内容を示した法律として都市計画法があるのです。

実現するためには大きく2つの方法があります。

1. ➀行政が自ら整備することで、都市づくりを行う

1.  
2.  
3. ②行政が都市づくりの計画に基づいて規制しながら、民間の開発や建築を誘導することで都市づくりを進める
4.  

これらの方法を都市計画法で定めているのです。

• 第1条〜第28条：都市づくりの内容
•  
• 第29条〜第58条：民間の開発や建築に関する規制
•  
• 第59条〜第75条：行政が自ら整備するとき（事業実施）に関する規制
•  
• 第76条〜第98条：その他

計画的に都市づくりを進めるための具体的な規制

計画的に都市づくりを進めるための具体的な規制について説明しましょう。

都市計画法は、計画的に都市づくりを進めるエリアを都市計画区域と定め、そしてそれ以外のエリアを都市計画区域外として分けています。


また、都市計画区域外で、そのまま自由勝手に開発・建設が行われると、将来、都市としての整備をするときに支障が生じる恐れがあると認められる区域を準都市計画区域として定めています。

都市計画の内容としては、市街化区域および市街化調整区域に分ける（区域区分）、用途地域などの地域地区を定める、都市施設などがあります。

都市施設とは、都市計画法に定められている道路、公園、水道・電気・ガス・ごみ焼却場、河川、学校・図書館・研究施設、病院・保育所、火葬場、市場などが都市施設にあたります。


これらは都市に必ず必要な施設であり、適正に配置するために都市計画法で定める都市計画決定により設置を決める施設です。

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市街化区域・市街化調整区域とはなにか？

①調整区域内は原則として家を建てられない区域

不動産調査において、最初に調査すべきなのは、その不動産が市街化区域か市街化調整区域のどちらかにあるかです。


市街化調整区域内であれば、一般的に建物の建築は許されていないからです。


市街化区域と市街化調整区域については、都市計画法に次のように定められています。

・市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

・市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

（都市計画法第7条）

都市計画法の目的は、都市づくりの計画（都市計画）を立て、実現することにあります。


その都市計画を定める区域を都市計画区域といいます。

まず、都市計画を定めるエリアを「都市計画区域」に、そしてそれ以外のエリアを「都市計画区域外」として分けます。


そうすると日本全国、都市計画区域内の土地か都市計画区域外にわかれることになります。

この都市計画区域内の土地をさらに細かく「市街化区域」「市街化調整区域」に分けます。


四日市市周辺都市計画マップ↓



青色が市街化区域
赤色が市街化調整区域
白地が都市計画区域外

②市街化区域と市街化調整区域の違いとは

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域（既成市街地）、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（エリア）のことです。


市街地とは、人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地のことで、農地や森林などが見られません。


そして、市街化とは建築物が数多く建築されているイメージになります。市街化区域では、必ず用途地域を定めます。

市街化調整区域とは、市街化が進まないよう抑える区域であるため、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域のことです。


農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。


ただし、最近は、各自治体ごとに、市街化調整区域内でも規制緩和が進められ、幹線道路沿いのガソリンスタンドやコンビニのように、公益上必要な建築物や世帯分離のための住宅などの開発可能な特例もあります。


四日市市では「既存集落の維持のための市街化調整区域における規制の緩和」により、条件が合えば、既存集落、第１種既存集落エリアにおいても住宅の建築可能な条例がありますのでご確認ください。

ですから、「市街化調整区域=100%住宅を建てることはできない」と思い込まないことです。

ちなみに、市街化調整区域では、原則として用途地域を定めません。

まず、市街化区域の範囲を限定的に定めて、その区域内の市街化が進んだら、市街化調整区域の一部を市街化区域に入れ、計画的に市街化を進めていきます。


日本の全国土の内、市街化区域の面積割合は約4%程度ですが、その約4%に全人口の約70%の人が居住しています。


③区域区分（線引き）とは

市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分（線引き）」と呼びます。


線引きの目的は、市街化する範囲を限定することにより、無秩序な市街化を防止するためです。


そのため、市街化区域では、必ず用途地域を定めます。

具体的な調査方法

役所の都市計画課で「都市計画地図」を開き、物件が都市計画区域に指定されているか調べます。

指定されている場合、市街化区域・市街化調整区域のいずれに位置するかを調べます。

まとめると次のようになります。

①市街化区域：すでに街か10年以内に街にするエリア


②市街化調整区域：街をつくる予定のない農地や森林

景観地区とは景観計画区域より強制力のある地区

景観地区とは、景観法に規定され、市街地の良好な景観の形成を図るため、都市計画に定められる地区のことです。

こちらの写真は赤福本店ですが、伊勢神宮の門前町の街並みを残すため「内宮おはらい町地区」という景観地区に指定されています。

（景観地区：内宮おはらい町地区）


このように景観地区は、歴史的建物が立ち並んでいるなど、様々な理由により市街地の景観を保存・継承していきたい場合に指定されます。


景観地区で定められる規定は全国共通ではなく、各地区ごとによって異なります。

意匠（いしょう）とは「デザイン」と意味が近いのですが、少々異なる部分があります。


意匠とは、物品（物品の部分を含む）の形状、模様もしくは色彩などの結合であって、視覚を通じて美感を起こさせるものと定義されています。


単なる建築物のデザインだけでは、意匠とはなりえず、建築物と街並みが一体となったデザインでなければ、意匠として成り立ちません。


そのため、建築物の形態意匠の制限については、周囲の建築物や街並みや自然との調和など、数値化できない要素が多く、各地区ごとにそれぞれ定められます。

四日市市の景観地区は次のように一定規模以上の建築物の新増築等、外観や色彩の変更、工作物の建設、土石の採取、屋外における物件の堆積などを行う場合には、着手30日前までに届出が必要となります。

美観地区と景観地区の違い

景観地区を調べる方法

景観地区と景観計画区域と景観協定の違い

すべて景観法に規定されています。

景観法は、都市だけでなく農村漁村も対象にして、地域の個性を反映した柔軟な規制によって景観の形成を図るための制度を定めており、景観に関する基本法です。

景観行政団体は、現にある良好な景観を保全するべき区域について景観計画を定めることができます。


景観計画の対象となる範囲を景観計画区域といいます。原則として、景観計画区域内で一定の建築物の建築等を行う際には、景観行政団体の長に届出なければなりません。

景観行政団体とは、政令指定都市および中核市、その他の区域では都道府県を指します。また景観行政を積極的に推進したい市町村は、都道府県知事と協議し同意を得て、景観行政団体になることができます。


景観行政団体は、国土交通省のHPで調べることができます。

そして、景観行政団体は、景観計画区域による景観形成とともに、より積極的に強制力を持つ都市計画の地域地区として、景観地区を定めることができます。

まとめると、景観計画区域は、景観行政団体が「〇〇市全域」というような形で区域を定めています。


景観重要建築物、景観重要樹木、屋外広告物の表示・設置の制限、景観重要公共施設など、景観に関するおおまかな規定を定めているものです。


もし、◯◯市全域に厳しい規定を定めてしまうと、建築自体が厳しくなるため、あくまでも全体的・包括的な規定となっています。

それに対して景観地区は、この地区は景観を守るために必ずこのように建築しなければならないという厳しい建築物の形態意匠の制限の規定を設けています。そのため、景観地区はそれほど多くありません。

景観地区は、都市計画法で定める「地域地区」の一つです。


地域地区とは、都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて21種類に分類したものです。

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道路境界線から後退する距離の制限について

壁面線の制限とは、道路境界線から後退する距離の制限です。

壁面線の制限の指定を受けると、建物の壁や柱、高さ2ｍを超える門や塀は、原則として壁面線を越えて建築することができません。

壁面線の制限は、建物と道路との間に空間を確保し、街並みをそろえることによって景観など環境の向上を目的としています。


一般的に地区計画・特定街区・建築協定などで壁面線（の制限）が指定されます。

一定の要件のもと、ある街区における建築物の位置を整えるため、特定行政庁により壁面線の指定がされた街区内においては、建築物の外壁・柱または高さ2ｍをこえる門もしくはへいは、原則として壁面線を越えて建築することはできない。

（建築基準法第46条・第47条）

壁面線の制限と外壁後退の違いについて

壁面線は道路境界線からの後退の制限ですが、外壁後退の場合は、道路側だけでなく隣地を含めて全ての境界線から後退する必要があります。

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複数の用途地域、異なる用途地域にまたがる場合の制限について

敷地（土地）が異なる複数の用途地域にまたがる場合、建ぺい率や容積率などの制限はどうなるのでしょうか？


①各種の制限ごとに適用方法が異なる

敷地（土地）が異なる複数の用途地域にまたがっている場合は、単純に面積が大きい方の制限が全体に適用されるわけではなく、制限ごとに適用方法が異なります。

複数の用途地域にまたがる場合には、各種の制限は次のようになります。


ここでは、図のように土地が第1種低層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域にまたがっているとして考えてみましょう。

②建物の用途制限

敷地（土地）面積の大きい方の用途地域が、敷地全体に適用されます。ここでは、土地全体が第2種中高層住居専用地域の制限を受けます。

③高さの制限

用途境をもって分かれるため、それぞれの用途地域の制限を受けます。建物の高さに関する制限は、大きく次の4つの制限があります。

1. ・斜線制限
2.  
3.  
4. ・日影規制
5.  
6.  
7. ・絶対高さ制限
8.  
9.  
10. ・高度地区、高度利用地区などの制限

用途境より南側は第2種中高層住居専用地域なので、3種高度・最高高さ25ｍ（高度地区）までの建物の建築が可能ですが、北側は第1種低層住居専用地域なので、絶対高さ10ｍ（絶対高さ制限）までの建築となります。

ただし、日影規制については、建物の影が落ちるエリアの中で最も厳しい日影規制の制限を受けます。


ここでは周辺はわかりませんが、建物の影がおちる北側の規制の方が厳しいため、3-2h/1.5ｍの規制を守らなければなりません。

④防火規制（防火地域・準防火地域）

最も厳しい規制が、土地全体に適用されます。


第1種低層住居専用地域の区域にのみ建物を建てれば準防火地域内における制限でよいが、第2種中高層住居専用地域に少しでもかかるように建てると、建物全部を防火地域の規制で建てなければなりません。

⑤建ぺい率・容積率

用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算します。

容積率は、前面道路幅員に注意が必要です。


前面道路幅員が12ｍ未満の場合、道路の幅員による容積率（基準容積率）の制限があります。


前面道路の幅員に各自治体が指定した数値（40・60・80）を掛けた値と、用途地域で指定されている容積率（指定容積率）の数値と比較して、小さい方の容積率が適用されます。


ここでは60とすると、5ｍ×60=300%になり、指定容積率の400%より小さいので、基準容積率の300%が適用されます。

敷地（土地）の面積が100㎡とすると次のような計算となります。

【建ぺい率】

第1種低層住居専用地域：敷地面積40㎡×40%＝16㎡
第2種中高層住居専用地域：敷地面積60㎡×80%＝48㎡

16㎡＋48㎡＝64㎡　64㎡/100㎡　建ぺい率は64%

【容積率】

第1種低層住居専用地域：敷地面積40㎡×80%＝32㎡
第2種中高層住居専用地域：敷地面積60㎡×300%（基準容積率）＝180㎡

32㎡＋180㎡＝212㎡　212㎡/100㎡　容積率は212%

実際に計算してみて、本当にこれで正しいのかどうかは信頼のある不動産会社に相談し、役所の建築指導課で確認を取ってもらいましょう。

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