売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者が家の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

古い家は売れるのでしょうか？

もちろん大丈夫です！

築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方も

おられますので、問題ありません。

そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。

その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。

更地にして売却する場合、３つ注意ください。

①家などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせです。

の３つです。

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、

課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、

注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

まずは自宅の状況を確認してみましょう。 

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが…

近年、同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題となっております、この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。


空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。


「空き家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

結構大変なんですね…空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。

いえ、必ずしも受け取る必要はありません。もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。


この２つの違いは何がありますか。

「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。

「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。

これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。

一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。

場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。

では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。

そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。

相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。

期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。

なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。

「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。

相続税の税率は何％位なのですか？

相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で５５％となっています。

５５％！とはすごい税率ですね。

土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。

でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。

路線価はその路線、道路についている標準単価です。

実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。

確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。

これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあり得ます。

相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。

税金の専門家なので税理士ですね！

そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。

法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。

では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。

申告し納税すれば終わり、では無いのです。

5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。

逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。

それは怖い。備えあれば患いなしですね。

それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。

当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。

でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？

HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。

不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。

Q.遺言書とは何でしょうか。

遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。

それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。

Q.遺言書を作成するメリットは何でしょうか。

遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。

Q.「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか

延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。

Q.ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか

遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続


できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。

Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを「遺留分の減殺請求」といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。

Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

Q.減殺の請求に期限はあるのでしょうか。

遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。

＜遺産分割協議＞

「遺産分割協議」とはなんですか？

相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか？

故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行し


ます。

最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。

「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿って


ください。

遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要で


す。

例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がい


る場合はどうしたら良いですか？

家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要が


あります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相


続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人に


はなれないので注意が必要です。

相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか？

不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わりま


す。

協議や分割の仕方はどうしたら良いですか？

基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必


要です。

代表的な分割方法は４つです。

現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長
男、現金や株は次男など）

換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法

代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現
金を渡す方法

共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法

協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか？

相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議


書」を作成します。

遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか？

相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄


り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役


を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合


には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、


郵送で行うケースもあります。

どのような手順で進めていけば良いですか？

①遺言書の有無の確認

②借金も含めた相続財産の確認

③相続人の確認（専門家の相談）　

④遺産分割協議書の作成

⑤相続人全員の署名・押印　の順番です。

遺言書を確認するのは何か意味がありますか？

たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出


てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるの


で遺言書の有無の確認が最優先です。

その他、気を付けておくべきポイントはありますか？

遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。

また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式が


ある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作


成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめ


です。