相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？


はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。


それは昔からあった制度なんですか。


2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。


最近の話なんですね。なぜできたんですか。


少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。


空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか。


特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。


１、昭和56年５月31日以前に建築されていること。


２、区分所有建物登記がされている建物でないこと。


３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと、になります。


昭和56年より以前の建物なんですね？


はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。


周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。


これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。


区分所有建物というと、建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。


一人で居住していたものでないとダメなんですね。


はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。


逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。


老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。


賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。


事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。


また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。


その要件を満たせば適用ですか。


いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。


いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。


そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。


期間が限られているんですね。


はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。


これはかなり難易度が高そうですね。


相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。


買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

不動産を初めて売る時に何をしたらいいの？

不動産を初めて売却される方向けのアドバイスを動画で解説しています。


・住宅ローンが残っている場合


・隣地との境界明示に関して


・引っ越しのタイミングについて

手付金の額はどれくらい？

手付金の額はどれくらいが一般的なのか？


また特殊なケースも含めて解説しています。

居住用財産の3000万円特別控除について

マイホームを売却した時の税金って何か特例があるんですよね？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


はい、売却、つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります。


3000万円ですか。それは大きいですね。


ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。


では、その要件を教えてください。


はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。


では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。


賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。


建物が古くなって、解体した場合はどうですか。


取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。


ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。


その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？


所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。


但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。


例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？


『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。


共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。


共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。


計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？


いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。


かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。


但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。


他に注意点はありますか。


この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。


不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

はい、本当です。

その義務はどういう時に発生するのですか？

はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。

また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

はい、そうなんです。

売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

はい、その場合は不要です。

また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。

親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

不動産売買価格の１０.２１％となります。

売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

売主は何もしなくて良いのですか？

いいえ。売主様は確定申告が必要です。

確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

なるほど、よくわかりました。

非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。


売却するにはどう進めれば良いですか。

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。


何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね・・・

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。


様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？


居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。


利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？


売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。


売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。


確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。


そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。


取得費が分からないと言う事起きませんか？


不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。


引っ越しの際に行方不明になることもあります。


それだと計算できないですよね。どうするんですか？


取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。


例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。


ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？


そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。


そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。


そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。


古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。


それでも無い場合は諦めるしかないですか？


登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。


方法はあるんですね！


全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。


ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。


不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。


なるほど、まずは相談ですね。


はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。


わかりました、有難うございます。

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除され

ます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。


特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。


生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただくことです。


そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。


そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。


売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

その5つ請求ってどのような請求なのですか？

まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。


民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。


なお、契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。

買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

そうですね！次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。


あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。


ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。


売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。


契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。


逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。


民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね

はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。


そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。


また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね！


わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう！